Fastighetsaktier har haft en fantastiskt resa sedan 2009 och många bolag har gått som raketer. Indexet för fastighetssektorn har sedan 2009 gått från 500 upp till 3500. Detta är en underbar resa på hela 700% på ungefär 11 år.
Många menar på att den fallande räntan har haft en stor betydelse för denna utveckling. Läs själv vad Peter Malmqvist, chef för Aktiespararnas Analysguide skriver.
Det är främst räntan som påverkar fastighetsmarknaden och fastighetsaktier. Eftersom räntan är låg får bolagen låga kostnader, samtidigt som intresset för att köpa fastigheter blir högt. Då gynnas fastigheternas marknadsvärden.
Räntan har alltså enligt honom en stor inverkan på denna sektor. Vilket också låter väldigt rimligt. Vi har dock haft låga räntor väldigt länge och det börjar kännas som vi går mot tider då riksbanken kommer att höja räntan.
Då är frågan, hur kommer detta att påverka fastighetssektorn?
Om vi ska fortsätta att lyssna på analytikerna kommer detta vara något negativt, i samma artikel som tidigare citat kom ifrån skriver även Peter Malmqvist.
Den största risken är att Riksbanken anpassar räntan till den tvåprocentiga inflationsnivå vi har i Sverige idag. Det skulle innebära en räntehöjning på 1-1,5 procent. Då drabbas fastighetsaktierna negativt.
Ränteökningar kommer alltså vara något negativt för sektorn. Jag har dock lärt mig att bara för något är logiskt eller att det låter bra i teorin måste det inte vara sant. Jag har gjort många studier där jag blivit chockerad av resultatet.
En av dessa studier var när jag undersökte korrelationen mellan börsen och guldet, jag har fått lära mig att när börsen rasar går guldet upp. Tyvärr fungerade inte verkligheten så utan det finns snarare ingen korrelation mellan börsen och guldet. Du kan läsa studien här.
Jag tycker därför det är viktigt att själv testa saker och det är precis vad vi kommer att göra i denna artikel. Men innan vi går in på studien kommer jag förklara vilken ränta vi kommer att jämföra fastighetssektorn utveckling med och förklara begreppet korrelation.
Ränta
När riksbanken sänker räntan handlar det om reporäntan eller styrräntan. Detta är ett verktyg som Riksbanken har för att kunna påverka penningpolitiken och den svenska ekonomin. När Riksbanken ändrar denna ränta påverkas marknadsräntorna i Sverige utefter detta.
När vi pratar om den ränta vi får när vi lånar ut pengar till staten eller företag pratar vi om marknadsränta. Att låna ut pengar till staten anses som mer säkert än att låna ut till företag och den 10-åriga statsobligationen ses ofta som ett riktmärke. Den 10-åriga statsobligationen har haft följande utveckling sedan 2000.
Den långa trenden har varit fallande men vi kan se att under perioder har den stigit.
Hur påverkas då börsen av räntans utveckling?
Räntan påverkar börsen på flera olika sätt. När räntan är låg blir det billigare för hushåll och företag att låna pengar vilket ökar konsumtionen i samhället. Detta gör att det blir lättare för företag att öka sin omsättning och det blir lättare att göra nya investeringar.
Om du har studerat ekonomi tror jag att du insåg relativt fort att teorin inte alltid stämmer överens med verkligheten.
Enligt teorin ska det fungera följande vis:
- Räntan sjunker, börsen ska stiga
- Räntan höjs, börsen ska sjunka
Korrelation
Ett vanligt sätt inom statistiken för att uppnå kunskap inom ett visst område är att beräkna samband. Det är just det korrelation är, korrelation är en term för att beskriva samband mellan två eller flera variabler. Det man försöker göra är att skapa sig en uppfattning om en företeelse har ett samband med en annan företeelse och i så fall hur starkt detta samband är.
Korrelationen berättar för oss om värdet på en variabel kan relateras till värdet på den andra variabeln. Ett exempel på två variabler som har en väldigt hög korrelation är storleken på en mans fötter och hans skor.
Skämt åsido är t.ex. rökning och dålig kondition en korrelation. Människor som röker mer brukar ha en sämre kondition än de som inte röker. Det är även så att de som röker mycket brukar ha sämre kondition än de som bara röker lite. Ett annat exempel är att människors längd och vikt brukar uppvisa ett samband.
En korrelation kan variera i hur stark den är och dess riktning. Om ett högt värde på den ena egenskapen motsvarar i ett högt värde på den andra, och ett lågt värde på den ena också resulterar i ett lågt värde på den andra kallas korrelationen för positiv.
Motsatsen till detta är negativ korrelation. Exemplet ovan med rökning och kondition är en negativ korrelation. Mindre rökning, bättre kondition och mer rökning, sämre kondition.
Om de två variablerna inte har något att göra med varandras värden kallas korrelationen för nollkorrelation.
Värdet på korrelationskoefficienten varierar mellan 1 och -1. Där 1 betyder ett maximalt positivt samband, 0 betyder att det inte finns något samband mellan variablerna och -1 betyder ett maximalt negativt samband.
Kausalitet
Värt att komma ihåg när man jobbar med korrelation är att bara eftersom det finns en korrelation mellan två ting betyder det inte att det finns ett kausalt samband. Vad ett kausalt samband innebär är att förändring i den ena variabeln leder till en förändring i den andra variabeln. Två variabler kan vara korrelerade utan att en förändring i den enda variabeln leder till förändring i den andra.
Studien
VI vill idag studera om fastighetsaktierna reagerar på ett specifikt sätt när räntan rör på sig. Detta kommer vi göra genom att studera korrelationen mellan den 10-åriga statsobligationen och utvecklingen av fastighetssektorn SX8600PI.
Genom att studera den månatliga procentuella utvecklingen för sektorn och jämföra detta med ränteförändringen varje månad kommer vi kunna se om det finns något samband. Vi kommer alltså inte titta på den procentuella skillnaden för räntan.
Nu undrar du kanske varför vi inte tittar på den procentuella skillnaden för räntan?
Jo, detta gör vi inte eftersom att räntan förändras ofta i lika stora steg oberoende att räntan ligger runt 6% eller runt 0%. Det vill säga att en förändring från 5% till 5.1% är en procentuell skillnad på 2% men en skillnad från 0.1% till 0.2% är en skillnad på 100%. Jag tror dock inte att skillnaden från 5% till 5.1% är mindre värd för spararna och aktörerna jämfört med skillnaden från 0.1% till 0.2%.
Det är därför mer rimligt att titta på differensen i skillnaden för månad till månad och inte på den procentuella skillnaden.
Vi kommer först att titta på hela perioden och därefter dela in perioden i två olika delar. En del då räntan befinner sig över 2% och en då räntan befinner sig under 2%. Detta eftersom jag vill tro att räntan börjar först bli riktigt intressant för aktörer och sparare då den överstiger 2%. Jag kan ha fel här, men jag vill göra detta test för att se om det finns en skillnad i korrelationen.
Den data som vi behandlar i studien sträcker sig från 2000-01-01 till 2019-11-28.
De aktier som finns i fastighetssektorn är följande:
Adapteo
Atrium Ljungberg B
Fast. Balder B
Brinova Fastigheter B
Castellum
Catena
Corem Property Group A
Corem Property Group B
Diös Fastigheter
Eastnine
Fabege
Fast Partner
HEBA B
Hembla B
Hemfosa Fastigheter
Hufvudstaden A
Hufvudstaden C
JM
John Mattson Fastighetsföret.
K2A Knaust & Andersson B
Kungsleden
Klövern A
Klövern B
Lundbergföretagen B
Magnolia Bostad
NP3 Fastigheter
Nyfosa
Oscar Properties Holding
Platzer Fastigheter Holding B
Pandox B
Sagax A
Sagax B
Sagax D
Samhällsbyggnadsbo. i Norden B
Samhällsbyggnadsbo. i Norden D
SSM Holding
Stendörren Fastigheter B
Wallenstam B
Wihlborgs Fastigheter
Räntans påverkan på fastighetsaktier
Som jag skrev innan kommer vi att dela upp perioden 2000-01-01 till 2019-11-28 i olika delar med tanke på räntans nivå. En del då räntan ligger över 2% och den del då räntan ligger under 2%.
Innan vi gör detta ska vi först ta oss en titt på hur sambandet ser ut över hela perioden.
Nästan alltid när jag studerar korrelation vill jag först ta en titt på hur sambanden ser ut okulärt. Alltså att vi sätter de två instrumentens utveckling i samma graf och studera korrelationen med blotta ögat.
När vi slår en snabb blick över grafen ser det ut som att det finns en tydlig korrelation. Alltså att räntan sjunker och fastighetssektorn stiger.
Men när vi studerar grafen lite mer noggrant kan vi faktiskt se att under flera perioder rör sig faktiskt räntan och fastighetssektorn på samma håll.
Över det stora hela ser det ut som en negativ korrelation men från månad till månad är jag inte lika säker. Vi får fortsätta vår analys numeriskt.
| Statsobligation | SX8600PI | |
| Statsobligation | 1 | 0,002526 |
| SX8600PI | 0,002526 | 1 |
Den numeriska analysen säger oss alltså att korrelationen är nästan 0. Det vill säga att vissa gånger då räntan stiger sjunker fastighetssektorn och vissa gånger stiger den. Det är alltså inte en självklarhet att när räntan stiger så kommer fastighetssektorn att sjunka.
Jag är villig att hålla med om att läget är speciellt, vi har extremt låg ränta och vi kanske inte kan dra allt för stora slutsatser från denna analys men detta är vad historiken berättar för oss.
Vi kanske får en bättre bild om vi studerar de tillfällen då räntan befunnit sig över respektive under 2%.
Över 2%
| Statsobligation | SX8600PI | |
| Statsobligation | 1 | 0,047317 |
| SX8600PI | 0,047317 | 1 |
Under 2%
| Statsobligation | SX8600PI | |
| Statsobligation | 1 | -0,13845 |
| SX8600PI | -0,13845 | 1 |
Sammanfattning
När vi tittade över hela perioden såg det ut i grafen att det skulle kunna finnas en negativ korrelation, alltså att när räntan faller stiger fastighetssektorn. När vi dock studera grafen lite mer noggrant kunde vi se att under vissa perioder vara korrelationen positiv.
Men den numeriska analysen kunder vi komma fram till att korrelationen från månad till månad faktiskt var noll. Det vill säga att räntan om räntan förändras från en månad till en annan kan vi historiskt inte förvänta oss en viss rörelse i fastighetsaktierna.
När vi studera om räntan befann sig under eller över 2% kunde vi se att när räntan låg över 2% var fortfarande korrelationen 0.
Men när räntan var under 2% smög sig korrelationen ned till -0.13, alltså en negativ korrelation. En väldigt svag sådan men en negativ.
Det vill säga att om nu räntan kommer att stiga är det mest troliga att fastighetssektorn kommer att sjunka.
Det finns en hel del saker som kanske talar för en nedgång i fastighetssektorn och en räntehöjning skulle kunna vara katalysatorn för detta. För att knyta an till vad jag skrev tidigare har fastighetssektorn stigit med 700% sedan 2009 och utvecklingen börjar se parabolisk ut.
Det finns alltså anledningar till varför denna sektor har risk att sjunka men det är viktigt att komma ihåg att det inte finns någon stark korrelation till räntan.
Jag hoppas denna studie har gett dig lite mer förståelse för hur korrelationen mellan fastighetsaktier och räntan ser ut. Kom ihåg att studien är baserad på historisk data och det finns inga garantier på att korrelationen kommer se likadan ut i framtiden. Har du några frågor kan du alltid höra av dig till mig på mejl eller genom vår chat.
Syftet med denna webbplats är att bidra med information och ge min allmänna syn på börsen, index, valutor och råvaror. Det är inte meningen att informationen ensamt ska utgöra underlag eller ses som uppmaningar för köp- och säljbeslut. Informationen är min personliga syn och även om jag anser att de källor och metoder jag använder är tillräckligt tillförlitliga. Nineambell tar inget ansvar för eventuella brister i källmaterialet eller tillförlitligheten i det som erhålls i samband med utnyttjandet utav denna sida. Handel med finansiella instrument innebär alltid en risk. Nineambell svarar inte för eventuella förluster uppkomna genom investeringsbeslut baserade på information från denna webbplats.
Väldigt intressant genomgång så här inför sannolik räntehöjning!